一、由于澳洲与中国购房的种种区别:

用中国思维来澳洲买房往往让购房者不但享受不到这些本地购房政策带来的好处；

甚至还经常自己给自己挖个坑，

今后几年都会为当初的购房决定后悔不迭。

要避免这种后果，必须要在购房前弄清楚这些不同之处，

才能更好的利用澳洲房地产市场政策让自己的投资房成为优质的理财产品。

购房区别大对比之—中国VS澳洲

1、产权

澳洲：

永久产权，世代相传，无遗产税，而在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

中国:

70年使用权，到期后可能存在的有偿延续使用权费用发生，不确定性大。

2、房产增值

澳洲：

规范化，市场成熟。房产增值稳定，过去半世纪以每7-10年翻一番，平均每年8%-10%的速度增长，风险低。

中国:

政策化影响极大，升值快的同时伴随高风险。

3、期房首付条例

澳洲：

签合同时通常只需支付10%首付，余款成交时结清，期间不承担任何费用。这些钱在房子盖完之前会被冻结起来，开发商只有在完成房屋建造并且通过政府验收的时候才可以拿到这笔钱。买家只需要在交房的时候，才付剩下90%房款，这中间通常有两三年，可以让买家有充足的时间准备。

中国:

签购房合同时，根据物业类别交付20%-100%购房款.

4、期房贷款

澳洲：

签署合同时无需承担利息，直到楼盘成交之时。购房成本低，手续简单。海外买家可贷到房屋估价值的60%。

中国:

签署购房合同后立刻开始还款，未入住，先还贷，还款压力大。贷款手续复杂，贷款利息高。

5、还款方式

澳洲：

在澳洲买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行利息。对于楼花（期房）购买者来说,只需在签购房合同的时候付首期的10%,剩余的首付款在房子建好交房的时候再支付。

多种还款方式，可本息连付，或支付利息，选择灵活。多种金融产品，如对冲账户等。

中国:

本息连付。在国内买家需要在签完购房合同以后马上开始偿还银行利息。

对冲账户

只有手里有活动的资金，才能灵活运用，进行其他投资，给自己带来尽可能多的利益。那么，与其将闲钱都用来还贷款，何不想个办法让自己有更多能灵活运用的资金呢？

对冲账户于是应运而生。

有了它，即使买家有钱还款，也不需要直接将钱还给银行，只需要把钱放进对冲账户，存款的利息和贷款的利息可以互相抵消。这笔钱可以随时放进去，也可以随时拿出来。

举个例子，一套60万的房子，首期付12万，向银行借48万，当买家有8万的现金准备还款，他只需要把这笔钱放进对冲账户，那么银行的利息就会自动以40万的本金来计算。如果买家有急用或者需要做其它投资，那么他随时可以把资金从对冲账户里面提出来。

因此，选择只还利息不还本金，可以最大化的灵活利用手里的资金。

再融资

在国内，已有贷款的人再申请贷款非常困难，除非你的资金很雄厚。

而在澳洲二次贷款非常容易。当房价涨了之后，例如80万的房子涨到了90万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资，拿这再融资的钱作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产，以此类推，每隔几年便可以向银行申请再融资，轻松走上投资理财的正确道路。

负扣税

之所以大家把还贷时间拉到最长30年，尽可能地向银行借钱，就是因为银行的贷款可以帮助买家抵税。

具体操作为：买家购买投资房后，每周的租金就成为投资房收益，每周的还贷及房屋的折旧都算是该投资房的支出，当支出大于收益的时候，买家可以申请减税来弥补自己的损失。这就是为什么在悉尼很多年收入很高的人，每年个人所得税只有区区一两万块，就是因为他们用了负扣税的政策来合理避税。

6、购房资金风险

澳洲：

购房者首付交由政府监管的信托账号保管，开发商无权使用。

中国:

对于购房者付出的购房资金监管不利。开发商时有烂尾楼情况发生，购房首付存在风险。

7、市场和法律

澳洲：

成熟规范的地产市场已经超过百年历史，稳定。

中国:

逐步完善中，不断出台的新政策对于地产市场影响极大。

8、房产空置率

澳洲：

新房批件量低，严重供不应求，租赁市场活跃，多数地区空置率低于1%，高租金回报率。在悉尼仅有2%，墨尔本2017年的空置率也只有1.7%。也就是说一百套房子里只有一两套房子没人住，这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场。

中国:

新建房屋数量过剩，供过于求，且缺乏严格的租赁管理机制，很多业主不愿出租自己的物业，空置率高。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在20%以上为商品房严重积压区。在北京，官方的数据是36%。

9、租赁管理

澳洲：

物业出租机构定时收取房租并存入业主指定账户。租金账户的钱可以用来支付贷款。

中国:

租金由业主自己收取。

10、物业出售标准

澳洲：

100%精装修，交房时拎包入住。按照使用面积销售。

中国:

大部分为毛坯房，交房后需装修。物业按照建筑面积销售。

11、法律保障

澳洲：

健全法律制度，合同信息公开透明。全程专业律师参与保护买家利益。

与中国不同，澳洲房产交易要求买卖双方都有各自律师的参与，律师可以充分保障买家和卖家的利益。

律师的主要工作是解释购房合同以及向开发商提出要求。律师费通常为1000-1500澳币左右。

中国:

开发商和业主之间信息不对称，相关法律不健全，买卖过程中无专业律师参与。

国内的中介一般只是打广告，为开发商推销房产，为房主招租客,房子一旦卖出去或者租出去之后，中介通常就放手不管了。

而在澳洲,中介提供很多全面的服务。

12、不确定因素

澳洲：

市场经济操作，无遗产税，物业税等各种税收。

中国:

面临征收物业税，遗产税，房产特别税等各种税收。并有政府宏观调控风险。

二、澳洲投资移民方式有哪几种？

　　虽然买房不能移民，但投资移民是很受澳洲政府欢迎的。自2026年7月起澳洲商业投资移民签证将仅剩下：188A、188B、188C，188E，该四类签证针对不同类型的申请人设定，可以满足不同背景的澳洲移民意向者。

　　2026年7月的澳洲投资移民新政中，取消了原有的132A和132B签证，其中影响较大的是大企业主无法通过132A签证直接获得一步到位的绿卡，未来企业主只能通过188A来进行投资移民。

三、澳洲对留学生的英语能力要求提高

实际上，从2018年开始，前往澳洲留学的英语标准就已经有了提高，不过，为了确保所有学校的语言要求符合标准，澳大利亚高等教育质量标准局（简称TEQSA）将对留学英语培训机构进行审查，从而确保这些机构在遵守国家标准的背景下，力争让留学申请者的英语能力符合要求。

1、TEQSA将审查培训机构

根据相关的要求，所有英语培训机构都被要求提供合适的措施，以证明留学生的英语水平符合他们申请的高校入学标准。日前，澳洲提供留学生英语培训课程的机构大约有55家，未来TEQSA将全面收紧相关的标准，确保所有留学生的英语成绩满足学校的入学要求。

2、澳大利亚留学市场的快速发展引发担忧

按道理说，澳大利亚正在吸引越来越多的留学生，这应该是一件值得高兴的事情，但是物极必反这个成语用在澳大利亚留学市场上一点都不为过。统计数据显示，2018年，澳大利亚共吸引了超过40万的留学生，同比增长了14%，为澳大利亚经济带来了340亿元的收入。不过，如此火热的趋势和市场也印发了一系列的担忧，比如教学质量下降，过度依赖中国留学生等趋势。最为严重的是，一些教学质量不好，但是大量给中国留学生发邀请学校似乎把中国学生视为“摇钱树”，商业气息太明显，引起了一片批评的声音。

3、收紧留学生英语培训课程标准是完全有必要的

在如此的大环境背景下，澳洲当局认为收紧留学生英语培训课程标准是完全有必要的，这样不仅方便管理，而且也不失为另一种变相让培训机构更加认真提高留学生成绩的一种方法。

此外，澳洲政府还在考虑对提高英语标准采取更加严格的措施，所以未来留学澳洲的申请者需要需要更好的语言成绩。其实，这并不是一件坏事情，这更加有利于申请者毕业后申请澳洲移民，毕竟技术移民的分数不断走高，四个八也快要成为标配！